一边是业委会成立不起来，业主意见无法统一；另一边是物业服务不到位，物业公司又迟迟“换不掉”。位于徐州市云龙区的泊林公馆二期、三期的千余户业主曾面临的“物业之困”，在社区居委会协调下，利用第三方调查结果得以妥善解决。4月中旬，该小区新换物业上岗近3个月后，记者来到泊林公馆探访。
走进小区，保洁员张怀亮正握着水枪冲洗路面，一旁的同事们正忙着补种花草。见到记者采访，几位正在晒太阳的居民围过来说：小区管理初见成效，环境面貌焕然一新。
几个月前，这里还是另一番景象。今年1月25日，南京万科物业管理有限公司接手该小区时，首要工作是大扫除。“当时垃圾成堆，一些地方还有不少动物粪便。”物业公司经理霍大进告诉记者，去年四季度以来，小区一直处于“半瘫痪”状态，在环境卫生、设备维护、小区管理等方面留下不少“欠账”。他们带资80万元进场，计划用9个月时间对小区环境进行全面提升。
建成不到10年的小区，为何如此“脏乱差”？原来，“老物业”是开发商自带，业主对其服务不满意，在2019年合同到期后，大家决定换物业公司，可是遇到了阻力。
“原来的物业不肯走，新的物业来不了，后来又遇到疫情，就拖了下来。”业主王先生说，当时小区还有业委会，在2022年解散后再也没有成立起来，小区管理成了“一盘散沙”。
业主、业委会、物业之间相互“拉扯”，后来业委会解散，导致小区管理陷入恶性循环。“老物业”的物业费收缴率仅有10%，相关服务更是跟不上。居民们反映，小区大门过去甚至一度“不设防”，保安为了不影响自己睡觉，竟在夜里把大门全打开。
居民想换物业公司，但并不容易。根据2021年12月1日起施行的《徐州市住宅物业管理条例》，选聘和解聘物业服务企业，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，而且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
对于一个没有业委会、住户超千户的小区来说，如何推进这项工作成了棘手问题。“去年下半年，在业主的参与下，我们尝试通过‘第三方’调查来解决，不能让矛盾一直僵在那里。”太行路社区居委会党委书记陈凡凡说。
《徐州市住宅物业管理条例》提出，市、县(市)、区人民政府及其有关部门、街道办事处(镇人民政府)等可以通过购买服务等方式，引导第三方机构参与住宅物业管理相关活动；鼓励业主委员会、建设单位、物业服务企业等委托第三方机构开展项目承接查验、物业费测算、物业服务质量评估等活动。“‘第三方’就像一座桥梁，通过精准收集相关信息、专业评估，为解决物业问题提供了新思路。”徐州市物业管理中心有关负责人说。
去年11月底，作为“第三方”的徐州市万人市场调查有限公司进驻泊林公馆，针对是否更换物业和如何选聘物业等问题，通过发送手机短信、电话、入户等方式，进行两轮民意调查。投票结果显示，“同意更换物业”占比近九成，从候选物业公司中选择“南京万科物业”占比超八成。
调查过程、调查结果全部向业主公示，各方都认同，保证了“新物业”顺利入场。“我们和相关各方没有利益关联，同时接受他们监督，尽可能保证公正公平公开。”徐州市万人市场调查有限公司经理刘洪源说，他们围绕物业服务正探讨拓宽调查范围，比如业主对维修基金有哪些要求、车位怎样增加等，做好“摸清家底”工作。
“业主们期待很高，我们的服务必须做好。”霍大进认为，他们的工作已经初步得到居民认可。就拿物业费来说，他们每平方米收费2.3元，比过去高3毛钱，但缴费率大幅提升到40%，而且随着改造深入，下半年这一数字预计还会继续增加。
新华日报·交汇点记者 王岩
